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Medidas para la protección de los deudores hipotecarios – Manuel Martínez de Paz (técnico de OMIC)

Medidas para la protección

de los deudores hipotecarios

 

        El 10 de marzo de 2012 entró en vigor el Decreto Ley de medidas urgentes para la protección de los deudores hipotecarios sin recursos. Esta norma, esperada por muchos, resulta decepcionante desde el punto de vista de la protección que ofrece a los deudores hipotecarios. Probablemente medidas de política económica o intereses financieros ajenos a la realidad social impiden que la regulación vincule con carácter imperativo a las entidades financieras. 

        La formula elegida para la regulación es la de la voluntariedad para las entidades de modo que no podrá exigirse el cumplimiento de las disposiciones reguladas en ella teniendo exclusivamente carácter potestativo su aplicación. Las entidades se podrán adherir a un código de buenas prácticas; no procederá, la extensión de su aplicación, con carácter normativo o interpretativo, a ningún otro ámbito.

        Las medidas podrán ser aplicadas, como se ha dicho, a quienes se encuentren dentro de lo que el decreto denomina “umbral de exclusión”. Las condiciones para que se considerare al deudor dentro de ese umbral son: 

        a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas. 

        b) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

        c) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

        d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

        e) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).

        f) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

        Las entidades que se adhieran al código de buenas practicas, antes de ejecutar las hipotecas deberán acordar la reestructuración de deudas hipotecarias para buscar la viabilidad de la misma a medio y largo plazo ofreciendo al deudor  un plan en el que se concrete una carencia en la amortización de capital de cuatro años; la ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años; una reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 por ciento durante el plazo de carencia. Adicionalmente, las entidades podrán reunificar el conjunto de las deudas contraídas por el deudor. 

        Los deudores para los que el plan de reestructuración resulte inviable (aquel que establezca una cuota hipotecaria mensual superior al 60 por cien de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar) podrán solicitar una quita en el capital pendiente de amortización, que la entidad tendrá facultad para aceptar o rechazar.

        También en los casos de inviabilidad podrán solicitar la dación en pago de su vivienda. La entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado y el deudor podrá permanecer durante un plazo de dos años en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 por cien del importe total de la deuda en el momento de la dación. 

        En conclusión nos encontramos con una regulación que más bien es un decálogo de buenas intenciones pero cuya efectividad dependerá de que las entidades decidan finalmente apiadarse del sufrido deudor.

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