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Los cambios más relevantes que introduce la nueva Ley hipotecaria

Por DARÍO GARCÍA CATALÁN

En cuanto a la nueva Ley Hipotecaria que pretende reforzar la protección de los consumidores y mejorar las garantías del proceso de contratación de las hipotecas. En esa línea, los clientes dispondrán de las condiciones del contrato, con un mínimo de diez días, para poder estudiarlas, teniendo en cuenta que el notario debe realizar un cuestionario a los clientes.

EL NUEVO ROL DEL NOTARIO
La normativa incide en que el papel de notario vuelve a tener especial relevancia en el proceso de contratación y formalización del préstamo, ya que con la nueva regulación lo usuarios tienen que acudir un mínimo de dos veces para ratificar que conocen las características de producto que están contratando. La primera cita con notaría será sin la presencia de la entidad financiera, a efectos de poder consultar y preguntar acerca de las condiciones, mientras que la segunda lo será ya con el banco para firmar el contrato.

DISTRIBUCIÓN DE LOS GASTOS
En números anteriores de la Revista Pasos hemos tratado sobre los pronunciamientos de los tribunales acerca de la indebida atribución a los consumidores por parte de las entidades de todos los gastos de constitución y novación de sus préstamos hipotecarios, que ha llevado a establecer jurisprudencia que condena a los bancos a devolver la mitad de los gastos de notaría, gestión y la totalidad de los pagos al Registro de la Propiedad, más los intereses legales. Con la nueva Ley la anterior doctrina se convierte en norma, de manera que en las hipotecas que se suscriban a partir de ahora el cliente sólo pagará la tasación, y las entidades deberán abonar los gastos de Notaría, el impuesto y los gastos del registro. Cabe destacar que el cliente puede elegir a los tasadores, que podrán ser personas físicas.
Los usuarios que quieran recuperar parte de los reseñados gastos de constitución y novación de sus préstamos hipotecarios, con los intereses legales, anteriores a la nueva regulación, deberán seguir demandando por la vía judicial a sus bancos, con la seguridad que el Tribunal Supremo ha establecido en enero de este año cual debería de haber sido la distribución de los mismos.

ELIMINACIÓN CLÁUSULAS SUELO
La Ley prohíbe ahora las cláusulas suelo, de tal forma que en los préstamos con un interés variable no se pueden establecer un límite a la baja del tipo de interés, a efectos de que se pongan trabas a las bajadas de los intereses. Si bien la norma también aclara que el cliente no podrá beneficiarse de los tipos de intereses negativos.

PROYECTOS VINCULADOS
La Ley regula que los bancos no puedan obligar a sus clientes a consumir los productos vinculados, como el seguro del hogar, seguro de vida o tarjetas, entre otros. Sin embargo, pueden ofrecer bonificaciones por la contratación de dichos productos. Y lo más importante, la norma establece que los clientes que, en su momento contrataron alguno de esos productos vinculados, y opten por contratar productos alternativos, como pólizas, no podrán suponer que las entidades crediticias aprovechen para gravar las condiciones del préstamo.

MODIFICACIONES, SUBROGACIONES Y VENCIMIENTOS ANTICIPADOS
Sobre estos aspectos la norma prevé que los usuarios puedan subrogarse sin costes, para lo que se establece un mecanismo para que entre las dos entidades que se produce el cambio de la hipoteca, puedan compensar los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca.
La Ley establece también una novedad importante en los requisitos para dar por vencido de forma anticipada el préstamo y exigir la totalidad de lo adeudado al cliente. Antes bastaba con adeudar 3 cuota del préstamo, ahora para proceder a la ejecución por impago, eleva a 12 meses o el 3 por ciento si el préstamo esta en su primera mitad de vida, mientras que si la situación se da durante la segunda mitad de la duración del préstamo, las cuotas vencidas tendrán que suponer el 7 por ciento o 15 cuotas.
Espero que el presente artículo baste para resumir las novedades más importantes de la Ley Hipotecaria, si bien son muchos los detalles que por no extenderme se quedan en el tintero.

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